Hoe werkt de vastgoedmarkt aan de Côte d’Azur?
Een huis kopen aan de Côte d’Azur werkt anders dan in Nederland of België. Er is geen centrale makelaar die vrijwel het volledige woningaanbod vertegenwoordigt. Een villa of appartement kan bij meerdere makelaars tegelijk te koop staan; dezelfde woning kan online met verschillende foto’s en soms zelfs met verschillende prijzen verschijnen, en veel woningen worden helemaal niet openbaar aangeboden.
Daarom is het verstandig om te begrijpen hoe de Franse vastgoedmarkt werkt voordat u zelf tientallen makelaars en vastgoedwebsites benadert.
TL;DR – Vastgoed kopen aan de Côte d’Azur
- Een verkoper kan zijn woning bij meerdere makelaars tegelijk aanbieden.
- Daardoor staat dezelfde woning regelmatig bij verschillende makelaars online.
- Makelaars werken met een mandat de vente: exclusief of niet-exclusief.
- De makelaar die een koper als eerste introduceert en registreert, beschermt daarmee doorgaans zijn positie in de transactie.
- Nieuwbouwontwikkelaars werken eveneens met de registratie van potentiële kopers.
- Een aankoopmakelaar vertegenwoordigt de koper en kan met verschillende verkoopmakelaars samenwerken.
- Niet alle woningen staan online; een deel van de markt wordt discreet of off-market aangeboden.
- U mag in Frankrijk uw eigen notaris kiezen.
- Een goede voorbereiding is belangrijk, omdat aantrekkelijke woningen aan de Côte d’Azur snel verkocht kunnen worden.
Waarom staat dezelfde villa bij meerdere makelaars?
Een belangrijk verschil met veel andere Europese vastgoedmarkten is het Franse systeem van verkoopmandaten.
Een eigenaar kan een mandat simple afgeven aan meerdere makelaars. Verschillende makelaars mogen dan tegelijkertijd proberen dezelfde woning te verkopen. Degene die uiteindelijk de koper aanbrengt en de transactie tot stand brengt, ontvangt de overeengekomen commissie.
Daarom kunt u tijdens uw zoektocht dezelfde villa op verschillende websites tegenkomen.
De foto’s, omschrijving en presentatie kunnen verschillen, terwijl het om exact hetzelfde huis gaat.
Daarnaast bestaat het mandat exclusif. Hierbij krijgt één makelaarskantoor gedurende een afgesproken periode het exclusieve recht om de woning te verkopen.
Voor een verkoopmakelaar is zo’n exclusief mandaat commercieel interessanter. Er is immers meer zekerheid dat investeringen in professionele fotografie, video, dronebeelden, internationale portals en andere marketing uiteindelijk kunnen leiden tot een transactie waarbij dat kantoor betrokken blijft.
Er bestaat geen enkele website met alle woningen
Dat is misschien wel het belangrijkste om te begrijpen.
Wie op één grote Franse vastgoedwebsite zoekt, ziet niet automatisch de volledige markt.
Woningen worden aangeboden via lokale makelaars, landelijke netwerken, internationale portals, ontwikkelaars, privéverkopers en gespecialiseerde luxury agencies. Daarnaast bestaat er een markt voor woningen die alleen binnen professionele netwerken wordt gedeeld.
Daarom werken wij met een groot netwerk van makelaars, ontwikkelaars en andere vastgoedprofessionals.
Op ons internationale vastgoedportaal verzamelen we duizenden woningen, van appartementen en nieuwbouw tot Provençaalse villa’s, waterfront-woningen en exclusief vastgoed.
Maar zelfs een groot online aanbod is niet hetzelfde als de volledige markt.
Soms begint het echte zoeken pas achter de schermen.
Waarom is registratie als koper belangrijk?
Franse makelaars besteden veel aandacht aan de herkomst van een koper.
Wanneer wij via een verkoopmakelaar een interessante woning opvragen, geven we aan voor welke klant we werken. Daarmee wordt duidelijk dat wij de koper hebben geïntroduceerd en namens hem of haar optreden.
Dit systeem maakt samenwerking tussen makelaars mogelijk.
Voor u als koper betekent het vooral dat het verstandig is om niet willekeurig bij tientallen verschillende makelaars informatie aan te vragen wanneer u met een aankoopmakelaar wilt werken.
Zodra uw gegevens al rechtstreeks bij een makelaar of ontwikkelaar bekend zijn, kan dat invloed hebben op de mogelijkheid om die woning via een andere professionele partij te behandelen.
Eén aankoopmakelaar, honderden verkoopmakelaars
Hier zit het belangrijkste verschil tussen onze manier van werken en rechtstreeks zoeken via afzonderlijke makelaars.
Een traditionele verkoopmakelaar vertegenwoordigt in de eerste plaats de woningen waarvoor hij of zij een verkoopmandaat heeft.
Wij beginnen aan de andere kant.
Wij vertegenwoordigen de koper.
We bespreken eerst wat u werkelijk zoekt:
- appartement of villa;
- tweede woning, investering of permanente verhuizing;
- gewenste plaatsen en buurten;
- budget;
- oppervlakte;
- aantal slaapkamers;
- zeezicht of juist rust en privacy;
- afstand tot strand, luchthaven of internationale scholen;
- renovatie of instapklaar;
- zwembad, tuin, terras en andere belangrijke voorwaarden.
Vervolgens zoeken we binnen het aanbod van verschillende makelaars en ontwikkelaars.
U hoeft dus niet zelf met twintig verschillende kantoren te communiceren. U heeft één aanspreekpunt dat aan uw kant van de tafel zit.
Een woning elders gevonden? Stuur ons de link
Dit is een van de eenvoudigste manieren om onze service te gebruiken.
Heeft u op een Franse of internationale vastgoedwebsite een interessante villa of een appartement gevonden?
Stuur ons simpelweg de link.
Wij proberen te achterhalen welke makelaar het verkoopmandaat heeft, vragen het dossier op en verzamelen de beschikbare achtergrondinformatie.
Dat voorkomt bovendien dat u tijdens uw zoektocht steeds opnieuw uw gegevens op verschillende commerciële websites achterlaat.
Niet alles staat online: off-market vastgoed
Aan de Côte d’Azur speelt discretie een belangrijke rol, vooral in het hogere segment.
Sommige eigenaren willen niet dat foto’s van hun woning, de exacte locatie en de vraagprijs overal op internet verschijnen. Hun woning wordt dan alleen gedeeld met geselecteerde makelaars en bekende potentiële kopers.
Daarnaast zijn er eigenaren die misschien bereid zijn te verkopen wanneer de juiste koper zich aandient, maar hun woning niet actief op de markt hebben gezet.
Dit noemen we vaak off-market of quiet market.
Hoe specifieker en hoger het zoekprofiel is, hoe belangrijker het persoonlijke netwerk wordt.
Nieuwbouw werkt weer iets anders
Bij nieuwbouw werken we rechtstreeks met ontwikkelaars en hun verkooporganisaties.
Hier is de registratie van de koper eveneens belangrijk.
Wanneer wij u bij een project introduceren, kunnen we de beschikbaarheid, plattegronden, prijzen, technische informatie en commerciële voorwaarden bij de ontwikkelaar opvragen.
Bij interessante appartementen kan soms tijdelijk een optie worden geplaatst, zodat u tijd heeft om de informatie te beoordelen zonder dat het appartement ondertussen aan iemand anders wordt toegewezen. De exacte voorwaarden verschillen per project en per ontwikkelaar.
Ook daarom adviseren wij kopers die onze begeleiding willen gebruiken om niet eerst zelf bij iedere nieuwbouwadvertentie hun persoonsgegevens achter te laten.
Laat ons de beschikbaarheid voor u controleren.
Van zoekprofiel naar longlist
Een succesvolle zoektocht begint niet met bezichtigingen, maar met selectie.
Via telefoon, WhatsApp of een videomeeting bespreken we uitgebreid wat u zoekt en vooral waarom u bepaalde wensen heeft.
Dat laatste is belangrijk.
Misschien denkt u bijvoorbeeld dat u absoluut in Cannes wilt wonen, terwijl uw werkelijke wensen – rust, een tuin, restaurants op loopafstand en maximaal 30 minuten van Nice Airport – veel beter passen bij een andere plaats.
Wij gebruiken onze lokale kennis om het zoekgebied waar nodig te verbreden.
Daaruit ontstaat een longlist met potentiële woningen.
Van longlist naar shortlist
Tijdens de bezichtigingsperiode brengen we de mogelijkheden terug tot een praktische shortlist.
Het heeft weinig zin om twintig huizen te bekijken die nauwelijks bij uw wensen passen. Na vijf of zes totaal verschillende woningen weet u vaak niet meer welke keuken, tuin of slaapkamer bij welk huis hoorde.
Wij geven daarom de voorkeur aan een kleinere selectie woningen die daadwerkelijk kans maken.
Ondertussen blijven we zoeken. Komt er vlak voor uw bezoek een interessante woning op de markt, dan proberen we die alsnog in het programma op te nemen.
De beste woning kan snel verkocht zijn
De Côte d’Azur is een internationale markt.
U concurreert niet alleen met Franse kopers, maar ook met kopers uit Nederland, België, Scandinavië, Duitsland, Zwitserland, het Verenigd Koninkrijk, de Verenigde Staten, het Midden-Oosten en andere internationale markten.
Bij aantrekkelijke woningen met een goede locatie en een realistische vraagprijs kan het daarom snel gaan.
Dat betekent niet dat u overhaast moet kopen.
Het betekent wel dat u voorbereid moet zijn om te beslissen wanneer de juiste woning verschijnt.
Budget, financiering, gewenste eigendomsstructuur en eventuele technische vragen kunnen daarom het beste vooraf worden besproken.
Onderhandelen over de prijs
Heeft u de juiste woning gevonden, dan begint een nieuwe fase.
We beoordelen de vraagprijs, kijken naar vergelijkbare transacties en verzamelen zoveel mogelijk informatie over de woning en de verkoopomstandigheden.
Daarna bepalen we samen een biedingsstrategie.
Niet iedere woning is hetzelfde en niet iedere verkoper heeft dezelfde motivatie. Een agressief laag bod kan bij de ene transactie werken en bij een andere juist de deur sluiten.
Ook de kwaliteit van het bod speelt mee.
Een koper die zijn financiering heeft geregeld of zonder financieringsvoorbehoud kan kopen, kan voor een verkoper aantrekkelijker zijn dan een koper bij wie de transactie nog afhankelijk is van bancaire goedkeuring.
De beste onderhandeling gaat daarom niet alleen over de prijs, maar ook over zekerheid, voorwaarden en timing.
Technische en juridische controle
Een mooie villa blijft een technisch object.
Bij bestaande woningen kunnen daarom aanvullende controles verstandig zijn. Denk aan de staat van het dak, het zwembad, de elektriciteit, de riolering, de constructie, verbouwingen, vergunningen en eventuele uitbreidingsmogelijkheden.
Welke controles nodig zijn, hangt af van de woning.
De verkoper moet daarnaast de wettelijk vereiste Franse diagnostische rapporten aanleveren.
Bij twijfel kunnen we adviseren om vóór het definitief aangaan van de aankoopverplichtingen een onafhankelijke bouwkundige, architect of andere specialist in te schakelen.
U mag uw eigen notaris kiezen
In Frankrijk speelt de notaris een centrale rol bij vastgoedtransacties.
Vaak stelt de notaris van de verkoper de voorlopige koopovereenkomst (compromis de vente of, afhankelijk van de transactie, een andere voorovereenkomst) op.
Maar als koper mag u uw eigen notaris kiezen.
Wanneer koper en verkoper ieder een eigen notaris hebben, leidt dat normaal gesproken niet tot dubbele notariskosten voor de koper. De notarissen verdelen de daarvoor bestemde vergoeding onderling.
Wij werken met notarissen die ervaring hebben met internationale kopers en gewend zijn om in het Engels te communiceren.
Dat is belangrijk wanneer onderwerpen spelen zoals:
- internationale vermogensstructuren;
- erfrecht;
- SCI;
- aankoop met meerdere familieleden;
- huwelijkse voorwaarden;
- financiering vanuit het buitenland;
- verbouwingen en vergunningen;
- erfdienstbaarheden en perceelgrenzen.
Voor fiscale of juridische structuren laten we de uiteindelijke beoordeling altijd over aan de daarvoor bevoegde notaris, advocaat of fiscalist.
Moet u via een SCI kopen?
Veel internationale kopers horen vroeg of laat over een Société Civile Immobilière (SCI).
Een SCI kan in bepaalde situaties interessant zijn, bijvoorbeeld wanneer meerdere personen samen eigenaar worden of wanneer men de overdracht en het beheer binnen een familie wil structureren.
Maar een SCI is niet automatisch fiscaal voordeliger en zeker niet voor iedere koper de beste oplossing.
De juiste structuur hangt onder andere af van uw woonland, gezinssituatie, financiering, gebruik van de woning, verhuurplannen en estate planning.
Daarom bekijken we dit samen met een notaris of fiscalist voordat de aankoopstructuur definitief wordt vastgelegd.
Onze rol: het huis hoeft niet aan u verkocht te worden
Wij geloven niet in het traditionele beeld van de makelaar die u moet overtuigen om een woning te kopen.
Een goede woning moet uiteindelijk zichzelf verkopen.
Onze taak is om deuren te openen, informatie te verzamelen, vragen te stellen, mogelijke problemen te signaleren, verschillende woningen objectief met elkaar te vergelijken en u te helpen bij de onderhandelingen en aankoop.
Soms betekent goed aankoopadvies ook:
Deze woning moet u niet kopen.
De Côte d’Azur is geen gewone vastgoedmarkt
Van Menton en Monaco tot Nice, Antibes, Cannes, Mougins, Saint-Raphaël, Sainte-Maxime en Saint-Tropez bestaat de Côte d’Azur uit tientallen lokale markten.
Een paar kilometer kan een enorm verschil maken in prijs, bereikbaarheid, uitzicht, leefomgeving en de toekomstige verkoopbaarheid.
Daarom begint een goede zoektocht niet met een advertentie.
Het begint bij de vraag:
Waar wilt u wonen, hoe wilt u daar leven en wat moet het vastgoed voor u betekenen?
Wanneer we dat weten, kunnen we de markt voor u openen.
Een woning aan de Côte d’Azur zoeken?
Living on the Côte d’Azur werkt als onafhankelijke aankoopbegeleider voor internationale kopers. Via ons netwerk hebben we toegang tot woningen van honderden makelaars, nieuwbouwontwikkelaars en andere professionele partijen.
Heeft u al een woning gevonden? Stuur ons de link voordat u zelf contact opneemt met de verkopende partij.
Heeft u nog niets gevonden? Vertel ons wat u zoekt. Dan beginnen we bij de markt in plaats van bij één makelaarskantoor.
Wonen aan de Côte d’Azur
International Aankoopmakelaar
info@wonenaandecotedazur.nl