Uw luxe villa aan de Côte d’Azur verhuren zonder de controle uit handen te geven

Een villa aan de Côte d’Azur kan een prachtig tweede huis zijn én tegelijkertijd een bijzonder waardevol verhuurobject. Vooral in locaties als Cap d’Antibes, Cannes, Mougins, Saint-Jean-Cap-Ferrat, Villefranche-sur-Mer en Saint-Tropez bestaat een internationale markt voor hoogwaardige privévilla’s.

Maar voor eigenaren van luxe vastgoed begint de discussie meestal niet bij de mogelijke huuropbrengst.

De belangrijkste vraag is eerder:

Wie vertrouw ik mijn woning toe?

Wanneer een villa enkele miljoenen euro’s waard is, vol staat met zorgvuldig gekozen meubels, kunst en persoonlijke bezittingen en misschien maar enkele maanden per jaar wordt gebruikt, wil je niet simpelweg zoveel mogelijk boekingen.

Je wilt de juiste gasten, professionele begeleiding en vooral volledige controle.

Luxe villaverhuur vraagt om een andere aanpak

Een exclusieve villa verhuren is fundamenteel anders dan het exploiteren van een regulier vakantiehuis.

Het doel hoeft niet te zijn om gedurende het hele seizoen een zo hoog mogelijke bezettingsgraad te realiseren. Voor sommige eigenaren is het veel interessanter om slechts enkele weken per jaar te verhuren aan zorgvuldig geselecteerde internationale gasten die bereid zijn een premium prijs te betalen.

Dat vraagt om een verhuurstrategie waarbij rekening wordt gehouden met onder andere:

• de waarde en het karakter van de woning;
• privacy en veiligheid;
• het gewenste type gasten;
• minimale verblijfsduur;
• seizoensgebonden vraag;
• evenementen aan de Côte d’Azur;
• beschikbaarheid voor eigen gebruik;
• internationale marketing en distributie;
• professionele dienstverlening ter plaatse.

De woning blijft in de eerste plaats uw privébezit.

Verhuur komt daarna.

Een discreet netwerk voor eigenaren van bijzondere woningen

Via Living on the Côte d’Azur kunnen eigenaren toegang krijgen tot een gespecialiseerde organisatie voor luxury villa rental management en high-end concierge services aan de Côte d’Azur.

We publiceren bewust niet online met welke partij we hiervoor samenwerken.

Dat is geen marketingtruc. Het past bij de markt waarin we werken.

In het hoogste segment van de Côte d’Azur worden veel waardevolle contacten niet gevonden via advertenties of een Google-zoekopdracht. Architecten, family offices, private bankers, property managers, conciërges en gespecialiseerde dienstverleners werken vaak grotendeels via persoonlijke introducties.

Onze rol is om die introductie mogelijk te maken.

Pas nadat we de woning en de wensen van de eigenaar hebben besproken, kunnen we uitleggen met wie we samenwerken en hoe de dienstverlening wordt georganiseerd.

Discretie begint dus voordat de woning überhaupt voor verhuur wordt aangeboden.

Uw villa hoeft niet op tientallen websites te verschijnen

Veel eigenaren zijn terughoudend met luxe villaverhuur omdat ze niet willen dat foto’s, interieur en locatie van hun woning overal op internet circuleren.

Dat hoeft ook niet.

De juiste marketingstrategie is afhankelijk van het object.

Voor sommige villa’s is internationale online zichtbaarheid interessant. Voor andere woningen werkt een veel selectievere benadering beter, bijvoorbeeld via gespecialiseerde luxury rental networks, conciërges, travel professionals en rechtstreekse contacten met bestaande klanten.

En bij zeer exclusieve woningen kan verhuur grotendeels binnen een besloten netwerk plaatsvinden.

Het uitgangspunt is daarom niet:

Hoeveel mensen kunnen we bereiken?

Maar:

Welke mensen willen we bereiken?

Selectie van gasten is onderdeel van het beheer

Een aanvraag betekent niet automatisch dat iemand uw villa kan huren.

Bij een waardevolle privéwoning moet guest screening onderdeel zijn van het verhuurproces.

Afhankelijk van het object en de reservering kan vooraf informatie worden gevraagd over bijvoorbeeld de samenstelling van het gezelschap, het doel van het verblijf en eventuele bijzondere wensen.

Wanneer een aanvraag niet past bij het karakter van de villa, hoeft deze niet geaccepteerd te worden.

Dat kan betekenen dat een boeking wordt geweigerd.

Voor een eigenaar die waarde hecht aan privacy, veiligheid en behoud van zijn woning kan dat veel belangrijker zijn dan een extra verhuurweek.

Cannes: waar één week een groot verschil kan maken

De Côte d’Azur heeft een uitzonderlijke verhuurmarkt omdat de vraag niet alleen wordt bepaald door juli en augustus.

Vooral Cannes kent periodes waarin de internationale vraag sterk verandert.

Het Cannes Film Festival, MIPIM, Cannes Lions, MIPCOM en TFWA trekken allemaal een internationaal publiek dat gedurende korte periodes hoogwaardige accommodatie zoekt.

Een villa of penthouse kan tijdens zo’n evenement daardoor een totaal andere verhuurpositie hebben dan enkele weken daarvoor of daarna.

Professioneel beheer van luxe villaverhuur vraagt daarom om dynamische prijsstelling, lokale marktkennis en inzicht in internationale vraag.

Wanneer een eigenaar zijn woning slechts enkele weken per jaar beschikbaar stelt, wordt een goede timing nog belangrijker.

Lokale aanwezigheid is essentieel

Internationale marketing kan vanuit vrijwel iedere locatie worden georganiseerd.

Het beheer van een villa niet.

Iemand moet ervoor zorgen dat de woning vóór aankomst perfect wordt voorbereid en dat alles tijdens het verblijf functioneert.

Denk aan:

zwembad en tuin, airconditioning, beveiliging, domotica, linnengoed, schoonmaak, technische installaties, check-in en check-out en ondersteuning tijdens het verblijf.

Daarom combineren we internationale toegang tot potentiële huurders met professionele ondersteuning ter plaatse.

Bij luxe villaverhuur zijn uiteindelijk de mensen die daadwerkelijk bij de woning kunnen zijn minstens zo belangrijk als de technologie achter het reserveringssysteem.

Uw bestaande mensen kunnen onderdeel blijven van het team

Veel villa’s aan de Côte d’Azur hebben al jarenlang dezelfde tuinman, huishoudelijke hulp, zwembadtechnicus of andere vertrouwde leveranciers.

Die relaties hoeven niet automatisch te verdwijnen wanneer een woning professioneel wordt verhuurd.

Integendeel.

Mensen die een villa al jarenlang kennen, weten vaak precies hoe installaties functioneren en welke aandacht het huis nodig heeft.

Waar mogelijk kunnen bestaande vertrouwde dienstverleners daarom onderdeel blijven van de operationele organisatie rondom de villa.

Van privévilla naar vijfsterrenervaring — tijdelijk

Een gast die een exclusieve villa huurt verwacht meer dan alleen een sleutel en een schoon huis.

De dienstverlening moet aansluiten bij het niveau van de accommodatie.

Afhankelijk van de wensen van de gast kunnen aanvullende services worden georganiseerd, zoals een private chef, chauffeur, transfers, restaurantreserveringen of andere persoonlijke conciërgediensten.

Het verschil met een hotel blijft echter essentieel:

de gast verblijft in een privéwoning.

Juist die combinatie van privacy, ruimte en hoogwaardige dienstverlening maakt luxury villa rental aan de Côte d’Azur aantrekkelijk voor een internationaal publiek.

U bepaalt wanneer uw woning beschikbaar is

Professionele verhuur betekent niet dat uw agenda wordt bepaald door huurders.

U bepaalt zelf welke weken of maanden beschikbaar zijn.

Wilt u de hele maand augustus zelf in uw villa verblijven? Dan blijft augustus geblokkeerd.

Komt uw familie met kerst? Hetzelfde principe.

Wilt u uitsluitend verhuren tijdens enkele internationale evenementen of een paar weken in het hoogseizoen? Ook dat kan een strategie zijn.

Voor sommige eigenaren zijn vier uitstekende boekingen per jaar interessanter dan twintig verschillende huurders.

De verhuurstrategie moet bij uw levensstijl passen — niet andersom.

Wat kan een luxe villa aan de Côte d’Azur per week opleveren?

Daar bestaat geen standaardantwoord op.

Zelfs twee villa’s met dezelfde marktwaarde kunnen een sterk verschillend verhuurpotentieel hebben.

Onder andere locatie, uitzicht op zee, privacy, architectuur, aantal slaapkamers, kwaliteit van het interieur, zwembad, buitenruimtes, afstand tot de kust, parkeermogelijkheden en beschikbaarheid spelen een rol.

Daarnaast kan de periode waarin de woning beschikbaar is een enorme invloed hebben.

Daarom geven we liever geen algemene belofte over huuropbrengsten.

Een serieuze inschatting begint met het beoordelen van de woning zelf.

Misschien heeft u uw villa nog nooit verhuurd

Dat geldt voor veel eigenaren waarmee we spreken.

Misschien bezit u een villa van €5 miljoen, €10 miljoen of meer en staat deze gedurende een groot deel van het jaar leeg.

Misschien heeft iemand ooit verteld hoeveel de woning per week zou kunnen opleveren, maar voelde het idee om onbekende mensen in uw huis toe te laten simpelweg niet goed.

Of misschien verhuurt u al en wilt u onderzoeken of dit selectiever en professioneler georganiseerd kan worden.

In al deze situaties hoeft u uw woning niet direct publiekelijk voor verhuur aan te bieden.

We kunnen eerst vertrouwelijk bekijken of uw woning geschikt is voor de internationale luxe verhuurmarkt.

Waarom via Living on the Côte d’Azur?

Wij zijn geen traditioneel vakantieverhuurbedrijf.

Onze positie bevindt zich tussen internationale vastgoedeigenaren, kopers en een netwerk van gespecialiseerde professionals aan de Côte d’Azur.

Voor luxe villaverhuur gebruiken we die positie om geschikte eigenaren in contact te brengen met een gespecialiseerde partner die beschikt over de lokale infrastructuur voor professioneel rental management en concierge services.

De naam van deze organisatie publiceren we bewust niet op onze website.

Serieuze eigenaren krijgen deze informatie persoonlijk nadat we hun aanvraag en woning hebben besproken.

Zie het als toegang tot een netwerk dat normaal gesproken voornamelijk via introducties werkt.

Uw woning blijft altijd eerst uw thuis

Dit is voor ons het belangrijkste uitgangspunt.

Een villa aan de Franse Rivièra is zelden uitsluitend een financieel bezit.

Het kan de plek zijn waar uw familie iedere zomer samenkomt. Er kunnen kunstwerken, meubels en persoonlijke bezittingen staan die onvervangbaar zijn. Misschien heeft u jaren besteed aan de tuin of de renovatie.

Professionele verhuur moet dat respecteren.

Het doel is daarom niet simpelweg zoveel mogelijk huurders vinden.

Het doel is onderzoeken of uw woning inkomsten kan genereren zonder concessies te doen aan privacy, veiligheid en het plezier van het bezit zelf.

Ontdek discreet het verhuurpotentieel van uw villa

Bent u benieuwd wat uw villa of penthouse op de Côte d’Azur op de internationale luxury rental market zou kunnen betekenen?

Vertel ons waar de woning zich bevindt, wat de belangrijkste kenmerken zijn en gedurende welke periodes u de woning zelf gebruikt.

Wij kunnen vervolgens een eerste vertrouwelijke beoordeling maken.

Wanneer het object binnen het profiel past, brengen we u persoonlijk in contact met onze gespecialiseerde partner voor luxe villaverhuur en conciërgediensten.

Geen openbare aanmelding. Geen verplichting. Volledige discretie.

Sommige van de beste contacten aan de Côte d’Azur staan tenslotte niet bovenaan in Google.

Je moet vooral weten wie je moet bellen.

Wilt u meer weten, neem dan contact met ons op via onderstaand formulier.

TL;DR

Een woning in Frankrijk is voor veel Nederlandse kopers meer dan een vakantiehuis of belegging. Een villa aan de Côte d’Azur, een appartement aan zee of een Provençaals landhuis kan uitgroeien tot familiebezit dat later aan de kinderen wordt nagelaten.

Daarbij moet rekening worden gehouden met de Franse erfbelasting, de droits de succession.

De belangrijkste punten:

• Frans vastgoed kan in Frankrijk worden belast wanneer de eigenaar overlijdt, ook als de eigenaar en de kinderen in Nederland wonen.
• Ieder kind heeft in Frankrijk normaal gesproken een vrijstelling van €100.000 per ouder.
• Over het restant gelden progressieve Franse tarieven van 5% tot 45%.
• De Franse belasting wordt berekend over het afzonderlijke erfdeel van iedere erfgenaam.
• Een echtgenoot of geregistreerde Franse PACS-partner is doorgaans vrijgesteld van Franse erfbelasting.
• Ongehuwde partners kunnen in Frankrijk met een tarief van 60% worden geconfronteerd.
• Als de overledene in Nederland woonde, kan de nalatenschap daarnaast onder de Nederlandse erfbelasting vallen.
• Regels ter voorkoming van dubbele belasting kunnen voorkomen dat dezelfde verkrijging volledig dubbel wordt belast.
• Nederlands erfrecht en Franse erfbelasting zijn verschillende onderwerpen.
• Schenken bij leven, een donation-partage, vruchtgebruik en blote eigendom kunnen de toekomstige Franse belastingdruk soms verlagen.
• Een Franse SCI kan nuttig zijn voor beheer en geleidelijke overdracht, maar is geen automatische vrijstelling van erfbelasting.

Wie Frans vastgoed als familie-erfgoed ziet, doet er verstandig aan de opvolging al bij de aankoop te bespreken.

Een Frans huis als bezit voor volgende generaties

Veel Nederlanders kopen een woning in Frankrijk met een langetermijnvisie.

Het huis is niet uitsluitend bedoeld voor de eigen vakanties. De kinderen komen er logeren, kleinkinderen brengen er hun zomers door en verjaardagen of feestdagen worden er met de hele familie gevierd.

Na verloop van tijd krijgt zo’n woning een emotionele waarde die veel groter is dan de oorspronkelijke aankoopprijs.

De eigenaar wil daarom vaak dat het huis binnen de familie blijft. Maar juist bij gewild Frans vastgoed kan de waarde in twintig of dertig jaar sterk toenemen. De kinderen erven dan mogelijk een kostbare woning zonder voldoende geld om de Franse erfbelasting te betalen.

In het slechtste geval moet het huis kort na het overlijden worden verkocht. Een goede erfgoedplanning is bedoeld om dat risico te verkleinen.

Hoe heet erfbelasting in Frankrijk?

Erfbelasting heet in Frankrijk droits de succession.

In Frankrijk wordt de belasting in beginsel per erfgenaam berekend. Niet alleen de totale omvang van de nalatenschap is relevant, maar vooral:

• hoeveel iedere erfgenaam ontvangt;
• wat de familierelatie met de overledene is;
• welke vrijstelling beschikbaar is;
• welke schenkingen eerder zijn gedaan;
• waar de goederen zich bevinden;
• en waar de overledene en de erfgenamen fiscaal woonden.

De berekening verloopt doorgaans als volgt:

1. De netto waarde van de nalatenschap wordt vastgesteld.
2. Het erfdeel van iedere erfgenaam wordt bepaald.
3. De persoonlijke vrijstelling wordt afgetrokken.
4. Over het resterende bedrag wordt het progressieve tarief toegepast.

Betaal je Franse erfbelasting als je in Nederland woont?

Dat kan zeker.

Wanneer iemand die in Nederland woont een huis in Frankrijk bezit, kan Frankrijk bij overlijden erfbelasting heffen over dat Franse vastgoed.

De Franse overheid vermeldt dat goederen die in Frankrijk liggen en eigendom waren van een niet-inwoner in Frankrijk belastbaar kunnen zijn. Onder bepaalde omstandigheden kan Frankrijk ook naar andere bezittingen kijken wanneer een erfgenaam langdurig fiscaal inwoner van Frankrijk is.

De Franse ligging van de woning blijft dus relevant, ook wanneer:

• de eigenaar de Nederlandse nationaliteit heeft;
• de eigenaar permanent in Nederland woont;
• de kinderen in Nederland wonen;
• het Nederlandse erfrecht van toepassing is;
• of er een Nederlands testament is opgesteld.

Een Nederlands testament voorkomt op zichzelf geen Franse erfbelasting.

De Franse vrijstelling van €100.000 per kind

Ieder kind heeft in Frankrijk normaal gesproken een vrijstelling van €100.000 per ouder.

Erft een kind van zijn vader, dan kan het kind doorgaans €100.000 aftrekken van zijn erfdeel. Bij een latere erfenis van de moeder kan opnieuw een afzonderlijke vrijstelling van €100.000 beschikbaar zijn.

Over beide nalatenschappen samen kan een kind dus potentieel €200.000 belastingvrij ontvangen.

Bij twee ouders en twee kinderen kunnen de totale Franse vrijstellingen in theorie oplopen tot €400.000.

Eerdere schenkingen kunnen de beschikbare vrijstelling verminderen. Frankrijk kijkt bij schenkingen en erfenissen in beginsel naar een periode van vijftien jaar. Na die termijn kunnen bepaalde vrijstellingen opnieuw beschikbaar komen.

Franse tarieven voor kinderen

Na aftrek van de persoonlijke vrijstelling gelden voor kinderen de volgende progressieve tarieven:

Het zijn schijventarieven. Wanneer een deel van de erfenis in de 30%-schijf valt, wordt niet het volledige erfdeel tegen 30% belast.

De lagere delen blijven tegen 5%, 10%, 15% en 20% belast. De Franse overheid biedt hiervoor ook een officiële rekentool.

Rekenvoorbeeld: villa van €1,5 miljoen

Stel dat een alleenstaande ouder een Franse villa nalaat met een netto waarde van €1,5 miljoen.

De woning wordt gelijk verdeeld over twee kinderen.

Ieder kind erft:

€1.500.000 ÷ 2 = €750.000

Daar gaat per kind de Franse vrijstelling van €100.000 vanaf:

€750.000 − €100.000 = €650.000 belastbaar

Over de eerste schijven betaalt ieder kind ongeveer €108.000 belasting. Over het deel boven €552.324 geldt vervolgens het tarief van 30%.

De totale Franse erfbelasting komt daarmee uit op ongeveer €137.000 per kind, oftewel ongeveer €274.000 voor beide kinderen samen.

Dit is een vereenvoudigd voorbeeld. De werkelijke uitkomst hangt onder andere af van:

• de eigendomsverhouding tussen de ouders;
• de hypotheekschuld;
• andere aftrekbare schulden;
• eerdere schenkingen;
• het huwelijksvermogensregime;
• eventueel vruchtgebruik;
• overige goederen in de nalatenschap;
• en de Nederlandse fiscale positie.

Het voorbeeld maakt wel duidelijk waarom voldoende liquide middelen belangrijk zijn.

Nederlandse en Franse erfbelasting naast elkaar

Naast Frankrijk kan ook Nederland erfbelasting heffen.

Voor de Nederlandse erfbelasting is vooral van belang waar de overledene woonde en of bepaalde Nederlandse woonplaatsficties van toepassing zijn.

Wanneer een inwoner van Nederland overlijdt, kan Nederland in beginsel erfbelasting heffen over de wereldwijde nalatenschap. Daar kan dus ook een woning in Frankrijk onder vallen.

Frankrijk kan tegelijkertijd heffen omdat de woning in Frankrijk ligt.

Dat lijkt op dubbele belasting. Er bestaan echter Nederlandse regels die in bepaalde situaties vermindering of verrekening bieden voor buitenlandse erfbelasting. De Belastingdienst geeft aan dat buitenlandse erfbelasting in de Nederlandse aangifte moet worden vermeld en dat regels ter voorkoming van dubbele belasting van toepassing kunnen zijn.

Dit betekent niet automatisch dat het hoogste van de twee bedragen volledig verdwijnt. De verrekening kan beperkt zijn en is afhankelijk van de aard van de bezittingen, de buitenlandse belasting en de exacte Nederlandse berekening.

Een Nederlandse fiscalist en Franse notaire moeten de twee aangiften daarom op elkaar afstemmen.

Nederlandse tarieven zijn anders dan Franse tarieven

De Nederlandse erfbelasting kent eigen vrijstellingen en tarieven.

In 2026 betalen partners en kinderen in Nederland 10% over het eerste belastbare deel en 20% over het meerdere boven de geldende schijfgrens. Voor kleinkinderen en overige erfgenamen gelden hogere tarieven.

De Nederlandse vrijstelling voor kinderen is aanzienlijk lager dan de Franse vrijstelling van €100.000 per ouder.

Het is daarom niet voldoende om alleen de Franse berekening te maken. Een planning die in Frankrijk aantrekkelijk lijkt, kan in Nederland anders uitpakken.

Het omgekeerde geldt eveneens. Een Nederlandse testamentaire regeling kan civielrechtelijk goed functioneren, maar in Frankrijk onverwachte fiscale gevolgen hebben.

Welk erfrecht geldt voor het Franse huis?

Bij een internationale nalatenschap moet onderscheid worden gemaakt tussen:

• het toepasselijke erfrecht;
• en de toepasselijke erfbelasting.

Het erfrecht bepaalt wie erft en welke rechten de erfgenamen hebben.

De erfbelasting bepaalt hoeveel belasting wordt geheven.

Volgens de Europese Erfrechtverordening is doorgaans het recht van toepassing van het land waar iemand op het moment van overlijden zijn gewone verblijfplaats had.

Woont een Nederlander permanent in Nederland, dan geldt meestal het Nederlandse erfrecht, ook voor een huis in Frankrijk. Notaris.nl bevestigt dat bij een in Nederland wonende eigenaar in beginsel het Nederlandse erfrecht van toepassing kan zijn op het Franse vakantiehuis.

Verhuist de eigenaar later permanent naar Frankrijk, dan kan zonder rechtskeuze mogelijk het Franse erfrecht van toepassing worden.

In een testament kan vaak worden gekozen voor het recht van de nationaliteit. Een Nederlander die in Frankrijk woont, kan dus doorgaans voor Nederlands erfrecht kiezen.

Deze rechtskeuze bepaalt echter niet waar erfbelasting moet worden betaald. Frankrijk kan nog steeds belasting heffen over het Franse vastgoed.

De positie van de langstlevende echtgenoot

Een langstlevende echtgenoot is in Frankrijk normaal gesproken vrijgesteld van erfbelasting.

Dat betekent niet dat de gehele opvolging automatisch goed geregeld is.

De omvang van het erfdeel van de echtgenoot wordt beïnvloed door:

• het toepasselijke erfrecht;
• het huwelijksvermogensregime;
• de aanwezigheid van kinderen;
• kinderen uit eerdere relaties;
• een testament;
• en eventuele schenkingen tussen echtgenoten.

Bij Franse wettelijke regelingen kan de langstlevende onder bepaalde voorwaarden kiezen tussen een deel in volle eigendom of vruchtgebruik over een groter gedeelte.

De kinderen ontvangen dan bijvoorbeeld de blote eigendom, terwijl de langstlevende het huis mag blijven gebruiken.

Een dergelijke verdeling kan praktisch en fiscaal interessant zijn, maar moet goed aansluiten op het Nederlandse testament en huwelijksvermogensrecht.

Ongehuwde partners lopen extra risico

Voor ongehuwde partners is de Franse situatie bijzonder ongunstig.

Een partner die niet is gehuwd en geen PACS heeft gesloten, wordt voor de Franse erfbelasting doorgaans als niet-verwant beschouwd.

Na een zeer beperkte vrijstelling kan een tarief van 60% gelden.

Daarnaast erft een ongehuwde partner niet automatisch.

Een gezamenlijk gekocht huis biedt dus niet vanzelf voldoende bescherming. Wanneer de ene partner overlijdt, kan diens aandeel naar kinderen of andere familieleden gaan, terwijl de overblijvende partner mogelijk hoge belasting moet betalen over een eventueel legaat.

Nederlandse samenwoners met Frans vastgoed moeten daarom zowel hun Nederlandse testamenten als de Franse fiscale gevolgen laten beoordelen.

Vruchtgebruik en blote eigendom

Een bekende Franse estate-planningtechniek is het splitsen van het eigendom in:

• vruchtgebruik — usufruit;
• en blote eigendom — nue-propriété.

De vruchtgebruiker mag de woning in beginsel bewonen of verhuren en de huurinkomsten ontvangen.

De blote eigenaar heeft het onderliggende eigendom, maar moet de rechten van de vruchtgebruiker respecteren.

Ouders kunnen tijdens hun leven de blote eigendom aan de kinderen schenken en zelf het vruchtgebruik behouden.

De fiscale waarde van de blote eigendom wordt bepaald aan de hand van de leeftijd van de vruchtgebruiker. Naarmate de schenker ouder is, wordt de waarde van de blote eigendom hoger.

Bij overlijden van de vruchtgebruiker groeit de blote eigendom in beginsel zonder nieuwe Franse overdrachtsbelasting aan tot volle eigendom.

Dit kan voordelig zijn omdat:

• de belastbare schenking lager kan zijn dan de volle woningwaarde;
• toekomstige waardestijging bij de kinderen terechtkomt;
• en na overlijden geen nieuwe belasting over het eindigen van het vruchtgebruik verschuldigd is.

De schenking is echter echt en doorgaans onherroepelijk. De ouders kunnen de woning daarna niet meer volledig zelfstandig verkopen.

Ook moeten de Nederlandse schenkbelasting, box 3-gevolgen en toekomstige verkoopbelasting worden onderzocht.

Donation-partage: bij leven verdelen

Een donation-partage is een Franse notariële akte waarmee ouders tijdens hun leven bezittingen schenken en direct onder hun kinderen verdelen.

De techniek kan worden gebruikt voor:

• de volle eigendom;
• de blote eigendom;
• aandelen in een SCI;
• geld of andere bezittingen;
• of een combinatie daarvan.

Een donation-partage kan helpen om:

• de verdeling vooraf duidelijk te maken;
• Franse schenkingsvrijstellingen te benutten;
• toekomstige waardestijging eerder over te dragen;
• ruzie tussen kinderen te beperken;
• en verschillende kinderen verschillende goederen toe te delen.

De Nederlandse fiscale behandeling moet afzonderlijk worden bekeken. Wanneer de schenker in Nederland woont of recent uit Nederland is vertrokken, kan Nederlandse schenkbelasting verschuldigd zijn.

Het is dus geen uitsluitend Franse handeling.

Is een Franse SCI een oplossing?

Een SCI is een Société Civile Immobilière, een Franse burgerlijke vennootschap die vastgoed bezit.

De familie bezit niet rechtstreeks het huis, maar aandelen in de SCI.

Dit kan voordelen bieden:

• aandelen zijn makkelijker in kleine delen over te dragen;
• stem- en beheerregels kunnen in de statuten worden opgenomen;
• verkoop van aandelen aan buitenstaanders kan worden beperkt;
• het beheer na overlijden kan eenvoudiger worden;
• en meerdere kinderen kunnen gezamenlijk eigenaar blijven zonder gewone onverdeeldheid.

Een SCI maakt de erfbelasting echter niet automatisch lager. De waarde van de aandelen maakt nog steeds deel uit van de nalatenschap.

Eventuele waarderingskortingen moeten verdedigbaar zijn en passen bij de statuten, zeggenschap, schulden en overdraagbaarheid van de aandelen.

Voor Nederlandse eigenaren moet daarnaast worden vastgesteld hoe de SCI fiscaal wordt gekwalificeerd. De Franse en Nederlandse kwalificatie kunnen verschillen.

Een SCI moet daarom worden gekozen vanwege een combinatie van beheer, opvolging en familieafspraken, niet uitsluitend op basis van een vermeend belastingvoordeel.

Aangiftetermijnen na overlijden

Wanneer iemand in Frankrijk overlijdt, moet de Franse aangifte van nalatenschap in beginsel binnen zes maanden worden ingediend.

Bij een overlijden buiten Frankrijk geldt doorgaans een termijn van twaalf maanden.

De verschuldigde erfbelasting moet normaal gesproken bij de aangifte worden betaald.

Als de nalatenschap Frans vastgoed bevat, moet een Franse notaire de overdracht van het vastgoed aan de erfgenamen formaliseren.

De erfgenamen moeten daarom tijdig over geld beschikken. Een huis met een hoge marktwaarde levert niet automatisch de liquiditeit op die nodig is om de belasting te voldoen.

Vragen die vóór de aankoop moeten worden gesteld

Nederlandse kopers die een Franse woning als familie-erfgoed zien, zouden vóór de aankoop moeten bespreken:

• Wie wordt juridisch eigenaar?
• Kopen beide partners in dezelfde verhouding?
• Welk huwelijksvermogensregime geldt?
• Zijn er kinderen uit eerdere relaties?
• Geldt er een Nederlands testament?
• Is een rechtskeuze voor Nederlands recht opgenomen?
• Wat gebeurt er wanneer één partner overlijdt?
• Kunnen de kinderen de toekomstige belasting betalen?
• Willen alle kinderen het huis later behouden?
• Wat gebeurt er als één kind wil verkopen?
• Is persoonlijk bezit of een SCI geschikter?
• Is een latere schenking van blote eigendom wenselijk?
• Is voldoende spaargeld of een verzekering beschikbaar voor de belasting?

Een erfgoedplan moet niet alleen belasting besparen. Het moet ook familieruzie, gedwongen verkoop en onzekerheid voorkomen.

Conclusie

Een woning in Frankrijk kan een prachtig bezit voor meerdere generaties worden. Maar wie wil dat het huis daadwerkelijk binnen de familie blijft, moet meer regelen dan alleen de aankoop.

Frankrijk kan erfbelasting heffen over het Franse vastgoed, ook wanneer de eigenaar en de kinderen in Nederland wonen.

Ieder kind heeft normaal gesproken een Franse vrijstelling van €100.000 per ouder. Over het meerdere gelden progressieve tarieven tot 45%.

Wanneer de eigenaar in Nederland woont, kan daarnaast Nederlandse erfbelasting aan de orde zijn. Regels ter voorkoming van dubbele belasting kunnen verlichting geven, maar vereisen een zorgvuldige afstemming tussen de Franse en Nederlandse aangifte.

Technieken zoals schenken bij leven, een donation-partage, vruchtgebruik, blote eigendom of een SCI kunnen onderdeel zijn van een goede structuur. Ze werken echter alleen wanneer de Franse juridische en fiscale gevolgen worden afgestemd op het Nederlandse erfrecht en belastingstelsel.

De beste erfgoedplanning begint daarom vaak al vóór het tekenen van de Franse koopovereenkomst.

Een huis dat bedoeld is als familie-erfgoed verdient ook een plan waarmee het werkelijk aan de volgende generatie kan worden doorgegeven.

Dit artikel bevat algemene informatie en vormt geen persoonlijk juridisch of fiscaal advies. De uitkomst hangt onder meer af van woonplaats, nationaliteit, gezinssamenstelling, eigendomsverhouding, eerdere schenkingen en toepasselijke wetgeving. Laat de situatie beoordelen door een Franse notaire en een Nederlandse adviseur met ervaring in internationale estate planning. Contact ons team voor een introductie bij een Engelsprekende expert in ons netwerk.

De Côte d’Azur beleeft in 2026 een opvallende politieke verschuiving. In steden als Nice en omliggende gemeenten als Cagnes sur Mer winnen burgemeesters met een stevig rechts veiligheidsprofiel terrein. Namen als Éric Ciotti en figuren uit de RN-hoek zoals Masson (lokale RN-burgemeesters in de regio) zetten direct een nieuwe toon: meer veiligheid, minder fiscale druk voor eigenaars, strengere immigratiecontrole en een harde lijn tegen radicalisering.

Voor vastgoedinvesteerders en internationale kopers is dit geen detail — het verandert het investeringsklimaat fundamenteel.

Éric Ciotti: van parlement naar stadhuis van Nice

De grootste politieke schok kwam in Nice, waar Éric Ciotti de macht overnam en meteen zijn campagnebeloften uitvoert.

Zijn eerste grote maatregel: een verlaging van de taxe foncière met 20%, bedoeld om de sterke verhogingen van 2024 terug te draaien. Voor veel gezinnen betekent dit een directe besparing van ongeveer €250 tot €300 per jaar. Ook eigenaars van tweede woningen profiteren: Ciotti wil ongeveer €4 miljoen teruggeven via een lagere belastingdruk op résidences secondaires. De gemeenteraad heeft deze verlaging inmiddels goedgekeurd. (ladepeche.fr)

Voor vastgoedbezitters aan de Côte d’Azur is dat een krachtig signaal: eigendom wordt opnieuw gestimuleerd in plaats van bestraft.

Meer politie, meer controle, minder tolerantie

Ciotti bouwde zijn campagne niet alleen op belastingen, maar vooral op veiligheid.

Zijn lijn is helder:
meer gemeentepolitie, meer videobewaking, strengere controle op illegale situaties en een hardere aanpak van radicale netwerken. De boodschap is dat Nice opnieuw een stad van orde en bescherming moet worden.

Voor internationale kopers — vooral families en vermogende investeerders — is veiligheid vaak belangrijker dan rendement. Politieke stabiliteit en een veilige leefomgeving verhogen direct de aantrekkelijkheid van luxe vastgoed.

Sluiting van problematische moskeeën

Een van de meest besproken thema’s is de sluiting van moskeeën waar radicalisering of extremistische netwerken worden vermoed.

Dit onderwerp ligt bijzonder gevoelig, maar juist daar profileren deze nieuwe bestuurders zich sterk: zero tolerance voor religieus extremisme en directe administratieve maatregelen waar nodig.

Voor veel lokale kiezers symboliseert dit “het herstel van de republikeinse orde”, terwijl tegenstanders spreken van een harde ideologische koers.

Politiek gezien zorgt dit voor enorme spanningen — economisch geeft het een duidelijk signaal van bestuurlijke daadkracht.

Vastgoedmarkt profiteert van rechts bestuur

Wat vaak vergeten wordt: politiek beïnvloedt vastgoedprijzen.

Wanneer gemeenten:

• belastingen verlagen
• veiligheid verhogen
• eigenaars beschermen
• toeristische verhuur versoepelen
• administratieve druk verminderen

dan stijgt het vertrouwen van investeerders.

Zo werkt Éric Ciotti ook aan soepelere regels rond toeristische verhuur en een minder agressieve houding tegenover platforms zoals Airbnb, naast een groot renovatieplan van €500 miljoen voor sociale woningbouw. (nicepresse.com)

Dat betekent: een sterker investeringsklimaat voor zowel hoofdverblijven als prestige-objecten.

Waarom Zuid-Frankrijk juist nu de veiligste keuze is

In een Europa vol onzekerheid zoeken kopers stabiliteit.

De Côte d’Azur biedt:
zon, internationale aantrekkingskracht, schaarste aan toplocaties én nu ook een politiek klimaat dat eigendom en veiligheid opnieuw centraal zet.

Dat maakt Zuid-Frankrijk niet alleen een lifestyle-keuze, maar een strategische vermogenskeuze.

Een villa in Cannes, een appartement in Nice of een bastide in Mougins is vandaag niet zomaar vastgoed.

Het is bescherming van kapitaal.

Conclusie

De politieke wervelwind aan de Côte d’Azur is geen tijdelijk nieuwsitem.

Het is een structurele verschuiving:
van hogere lasten naar eigenaarsvriendelijk beleid,
van bestuurlijke zachtheid naar veiligheid,
van onzekerheid naar controle.

Voor wie wil investeren in Zuid-Frankrijk, is dat misschien wel het sterkste koopsignaal van 2026.

Vanaf 1 januari 2028 verandert de Nederlandse vermogensbelasting ingrijpend. Het nieuwe box-3 systeem belast niet langer alleen fictief rendement, maar ook werkelijke waardestijgingen van vermogen, inclusief vastgoed. Voor veel Nederlanders voelt dit als belasting betalen over papieren winst.

Daarom kijken steeds meer ondernemers en vastgoedbezitters naar alternatieven in Europa, en dan met name naar de Côte d’Azur. De regio rond Nice, Cannes en Antibes is een van Europa’s stabielste en meest liquide vastgoedmarkten.

Belangrijkste fiscale voordelen voor Nederlandse kopers

• Vermogensbelasting (IFI) alleen vanaf €1,3 miljoen vastgoed
• Geen plus-value belasting bij verkoop van je primaire woning
• Langetermijninvesteringen in tweede woningen worden fiscaal vriendelijk behandeld

Overwaarde uit Nederland herinvesteren in Frankrijk

Een veelgestelde vraag:

“Kan ik de overwaarde van mijn Nederlandse woning gebruiken voor een huis aan de Côte d’Azur?”

Ja.

• Bij verkoop van je hoofdwoning in Nederland betaal je geen belasting over de overwaarde.
• De opbrengst kun je volledig inzetten voor de aankoop van een woning in Frankrijk.

Let op de Nederlandse bijleenregeling

Blijf je in Nederland belastingplichtig, dan geldt de bijleenregeling:
Overwaarde moet eerst worden gebruikt voor een nieuwe woning voordat hypotheekrente aftrekbaar is.
Bij emigratie naar Frankrijk vervalt deze regeling vaak, mits je fiscale woonplaats naar Frankrijk verhuist.

Wonen in Frankrijk, werken in Nederland

Een hybride model wordt populair:

• Hoofdadres in Frankrijk (primaire residence principale)
• Werk of onderneming in Nederland

Voordelen:

• Gunstiger fiscale positie voor vermogen
• Geen box-3 belasting op Franse woning
• Hoge levenskwaliteit en zonnig klimaat
• Internationale vastgoedmarkt

Nederlandse begeleiding bij aankoop

Een woning kopen in Frankrijk is anders dan in Nederland:

• Franse notariële procedures
• Bouwvergunningen
• Fiscaliteit en hypotheekstructuren

Daarom kiezen veel Nederlanders voor begeleiding door Wonen aan de Côte d’Azur, specialist in:

• Bestaande woningen
• Nieuwbouwprojecten
• Investeringsvastgoed

Nederlandstalige begeleiding én lokale kennis zorgen dat de aankoop veilig en overzichtelijk verloopt.

Vermogen uit Nederland investeren in Zuid-Frankrijk

De nieuwe belastingregels in Nederland, die vanaf 1 januari 2028 ingaan, maken het steeds relevanter om je woon- en investeringsstrategie opnieuw te bekijken.

Steeds meer Nederlanders zien de voordelen van:

• Vermogen uit Nederland investeren in Zuid-Frankrijk
• Wonen aan de Côte d’Azur als primaire residentie
• Profiteren van fiscaal gunstige regelingen en een internationale vastgoedmarkt

Het nieuwe model: wonen in Frankrijk, werken in Nederland

Steeds meer ondernemers kiezen voor een hybride model:

• hoofdadres in Frankrijk
• werkzaamheden in Nederland of internationaal

Met Europese belastingverdragen kan dat vaak goed worden ingericht.

Voordelen die veel mensen noemen:

✔ vaak gunstigere behandeling van vermogen
✔ internationale vastgoedmarkt
✔ hogere levenskwaliteit
✔ flexibiliteit voor ondernemers en consultants

Vanaf 1 januari 2028, wanneer het nieuwe box-3-systeem naar verwachting wordt ingevoerd, zal die vraag voor veel Nederlanders alleen maar relevanter worden. Handel daarom in 2026 voor een zorgeloze toekomst. Verkoop je huis met meerwaarde en herinvesteer in Frans onroerend goed.

Neem contact op met Ab Kuijer voor een slimme en zorgeloze emigratie naar een zonnige toekomst.