De onroerend goed markt aan de Côte d’Azur is bijzonder. De rijkste mensen kopen hier hun kastelen, landgoederen en imposante villa’s om te genieten van het leven. We verwelkomen ieder jaar kopers uit alle windstreken; men heeft prachtige villa’s in Florida, München, Kaapstad of een romantisch grachtenpand in Amsterdam. Veel van de kopers zijn ondernemers met een ruime kijk op de wereld en veel reiservaring. Maar een tweede woning in Zuid Frankrijk is voor velen uiteindelijk toch de droom die wordt gerealiseerd.
En niet alleen als vakantiehuis, maar Zuid Frankrijk is ook de perfecte locatie om langzaam te stoppen met werken. Dankzij de Corona lockdowns werd thuiswerken voor iedereen acceptabel waardoor de locatie voor een Teams meeting ook niet meer uitmaakt. En als er spontaan een bijeenkomst wordt georganiseerd op kantoor met alle stafleden? De luchthaven van Nice biedt dagelijks vluchten naar alle grote steden dus een fysieke meeting op kantoor is snel geregeld. Het is het leven van een semigrant; u bent alvast op de plek waar u met pensioen wilt gaan.
De marktwaarde van een villa aan de Cote d’Azur
Buitenlandse kopers van onroerend goed hebben vrijwel dezelfde argumenten voor hun beslissing om te investeren in de Cote d’Azur: ‘We wonen prachtig, maar de Franse Lifestyle: De Kunst Van het Genieten, dat ‘joie de vivre’ dat kan natuurlijk alleen maar hier. In Zuid Frankrijk vinden we alles binnen een uur: de mooiste golfbanen, de beste restaurants, de grootste jachthavens, heerlijke zandstranden, hippe clubs, skipistes en de weekmarkt in Italië.’
Het klopt ook allemaal. De regio is uniek; alles is omringd met een decor van fraai onderhouden villa’s, veel natuur en een goede infrastructuur met veiligheid en zorg. Niemand maakt zich druk om de situatie in de wereld of 15% inflatie. De bubbel wordt gevuld met champagne, strand, zee en zon.
Hoe koopt u geen huis in Zuid Frankrijk
Een woning in Zuid Frankrijk kopen is een stabiele investering. Wat anderen ook mogen beweren en doemdenken; de woningmarkt is altijd gewild en het aanbod blijft beperkt omdat we tussen de zee en de bergen zitten. Gedwongen verkopen van onroerend goed komen bijna niet voor. Huisbezitters in de hogere prijsklasse zijn vermogend genoeg om een tik van de inflatie op te vangen en niemand verkoopt de woning onder de marktprijs. Tenzij er sprake is van een ongeval of een echtscheiding.
Want iedere woning aan de Cote d’Azur rendeert prima; de vastgoedwaarde stijgt stabiel door zonder rare pieken of dalen. En wie het slim aanpakt, verhuurt de villa voor een aantal weken per jaar om de kosten van de IFI en onderhoud af te dekken.
‘Maar er is zoveel stress in de huizenmarkt!’, roept de omgeving. ‘Je kan nu een mooie slag slaan! Of nee, je moet wachten!’ Of. Eh. Eigenlijk roept men maar wat, gebaseerd op angst en onzekerheid. Laatste cijfers van de UBS bank tonen de woningmarkt stress in de wereld. En inderdaad is er op een aantal plaatsen een overspannen situatie qua onroerend goed. Maar dat geldt – zoals u kunt zien – niet voor Zuid Frankrijk.
U kunt met een gerust hart investeren want een recessie aan de Cote d’Azur zal nooit gebeuren. Wie niet kan kopen, zal altijd een villa huren om van Zuid Frankrijk te genieten. Heeft u weleens geprobeerd om iets te huren in de zomermaanden? Dan weet u hoe snel het allemaal is uitverkocht.
Een villa op het iconische Saint Jean Cap Ferrat met een aankoopwaarde van zo’n 8 miljoen, levert de eigenaars in het hoogseizoen makkelijk 120,000 euro per maand op. Netto. Gespecialiseerde makelaars hebben klanten in hun bestand die graag uw woning huren. Het probleem is echter dat er niet veel villa’s te koop zijn. En dat drijft uiteraard de prijs op.
Wat is de marktwaarde nou precies?
U vindt online goedbedoelde adviezen om vooral te kijken naar het openbare register van notarissen waar alle verkopen zijn geregistreerd. Niet iedereen weet dit register te vinden en de verkopende makelaar zal u hier niet op wijzen. U vindt het onderaan dit artikel.
U kunt tot vijf jaar terug zoeken op gemeente en kavelcode, voor de verkoopprijs en de vierkante meters van woningen die een jaar geleden zijn verkocht. De gegevens lopen ongeveer een jaar achter, maar worden nauwkeurig ingevoerd door de notaris. Dat geeft een aardig beeld van de verkoopprijs en oppervlakte. Maar niet WAT er precies is verkocht.
De cijfers laten bijvoorbeeld niet de staat van de woning zien. Stel, u wilt een huis kopen in Eze. Een appartement van 180 m2 in het centrum van Eze heeft een andere prijs per vierkante meter dan een villa met 180 m2 hoog op de berg. De villa heeft zeezicht en er komt een andere sfeer, meer rust en minder verkeerslawaai. De twee prijzen bij elkaar optellen om een gemiddelde marktprijs voor een locatie te krijgen lijkt logisch, maar is het niet.
Op een luxe domein in Eze vindt u zes vrijwel identieke villa’s naast elkaar. De prijzen zijn gemiddeld vijf miljoen euro voor zo’n 250 m2. Niemand verkoopt daar voor drie miljoen. Of voor zeven. Want de eenheid in de straat bepaalt de waarde. Zo kunt u wel appels met appels vergelijken.
Locatie is alles
De waarde van een villa wordt allereerst bepaald door de locatie. Een villa in Cagnes sur Mer heeft een andere waarde als een villa in Antibes dat tien minuten verderop ligt. En er zit ook een prijsverschil tussen Cogolin en Grimaud. Dat verschil in huizenprijzen komt deels door het imago van een dorp.
Een rustig voortkabbelend stadje waar niet veel spectaculairs gebeurt, maakt zo’n dorp niet ‘top of mind’ en komt er ook niet snel iemand om te kopen. Wat dat betreft doen Cannes en Nice het natuurlijk heel goed. Daar bruist het van de activiteiten en dat trekt veel mensen aan waardoor er veel restaurants en winkels zijn en altijd ‘reuring’ op straat. Dat vinden mensen leuk.
Maar als u liever de drukte op afstand heeft, dan gaat u discreter wonen, verder weg van het bruisende leven. Gaat u vijf autominuten het achterland in en iets omhoog, dan wordt het uitzicht direct een stuk interessanter. De trein is gereduceerd tot een Märklin treinbaantje en de autowegen lopen achter u langs of zijn niet in het zicht.
Na een aantal visites vindt u dan de villa waar u verliefd op wordt. Gefeliciteerd! Het interieur is van hoge kwaliteit, het zwembad ligt precies op de goede plek en het uitzicht is van links naar rechts fantastisch. Dan begrijpt u al een beetje waar dat prijsverschil vandaan komt.
Sommige architecten plaatsen graag een 200 jaar oude eikenhouten voordeur in een moderne villa. Deze kleine juweeltjes zijn moeilijk te vinden en maken een woning extra speciaal. Of de open haard is uniek in zijn soort, met gouden kettingen in de open lucht, boven het vuur om de warmte vast te houden. U zult het prijsverschil begrijpen als u kunstwerken als deze vindt.
Zo maakt u een bod op een villa in Zuid Frankrijk
Als u zeker bent van de financiering kunt u een bod uitbrengen. En bod zonder voorbehoud van financiering is voor de verkoper een extra argument om met u mee te denken. Immers, als de overeengekomen prijs niet akkoord wordt bevonden door de bank gaat de woning drie maanden later opnieuw in de verkoop. Daar zit de eigenaar niet op te wachten.
Om de hoogte van uw bod te bepalen kunt u dus het register van de notaris raadplegen.
Stel, u wilt drie miljoen uitgeven, maar liever iets minder. U zoekt een onderhandelingsargument om te kunnen zeggen dat een huis in de buurt maar twee miljoen heeft gekost.
Uw geliefde droomhuis heeft 300 m2 woonoppervlak en de vraagprijs is drie miljoen. Een huis in de buurt is verkocht met 350 m2 voor ruim een miljoen minder. Ha!, denkt u, dan ga ik dat bedrag bieden want dat is de échte marktwaarde in de straat.
Wat niet in de statistieken kan worden gevonden is de kwaliteit van het goedkopere huis. Een koude berekening van de verkoopprijs gedeeld door het aantal vierkante meters levert wel iets van inzicht op. Maar misschien staat er wel een lelijke boom van de buurman in het zicht. En die boom gaat nooit meer weg.
Of er hangen zwarte elektriciteit- en internet kabels door de horizon. En dat is nog maar het uitzicht. Gemeentelijke stroomkastjes die staan te zoemen, 4 en 5G masten in de omgeving of een verwaarloosd pand naast de woning halen de prijs snel omlaag.
Factoren die de prijs mede bepalen
Aan de binnenkant vinden we veel factoren die de prijs bepalen. Is het een ratjetoe van smaken en loopt u over verschillende soorten vloeren en tegels? Is de keuken ‘authentiek’ en gemaakt voor mensen van 160 cm? Ruikt het naar vocht in de kelder? Is het dak voorzien van sfeervol mos? Zijn de deuren van een mindere kwaliteit en zijn de badkamers vol betegeld in oogverblindend roze, groen of blauw?
Het zijn observaties waar we op letten als we een visite doen. Natuurlijk doen we graag renovaties. Dat is tevens goed voor de onderhandeling. Maar de staat van een huis ziet u nooit terug in de verkoopprijs. De notaris noteert: “1x huis van x m2 = verkoopprijs”. U kunt alleen maar raden waarom het goedkoper was.
Doordat er weinig aanbod is worden veel huizen een dag na ondertekening aan de binnenkant gesloopt. Wie binnen de afmetingen van de buitenmuren blijft, kan een woning zonder vergunning compleet vernieuwen waardoor de waarde uiteindelijk stijgt. Zwembaden kunt u overigens ook vervangen mits het maar op dezelfde plaats blijft. En van hetzelfde formaat.
Emotionele meerwaarde van de woning
Het is met een woning misschien wel een beetje als met een auto. Dat is eigenlijk een paraplu op wielen en de instapprijs van een automerk is gemiddeld de helft goedkoper dan het model waarmee men adverteert. Andere motor, bekleding, speciale lak, u kent het wel. Maar een Fiat 500 staat net zo vast in de file als een Audi R8. En als het regent hebben ze allebei twee ruitenwissers. En allebei hebben ze een eigenaar die blij is met de aankoop.
Mode is ook vergelijkbaar. Een trui bij de Primark heeft net zoveel mouwen als een trui van Tommy Hilfigger. Toch is de laatste van een betere kwaliteit en de trui staat u beter. Dan geeft u graag 5 x zoveel uit. Toch?
Een huis kopen binnen zeventien seconden
Een villa kopen die bij u past is een zoektocht waarbij u zoveel mogelijk rationeel wilt blijven denken. Het is natuurlijk maar een huis met een dak, voorzien van meestal een zwembad, een garage en een tuin. Toch zit er verschil in kwaliteit en uitvoering. De kwaliteit van alle materialen, de indeling, de kleuren en de sfeer zorgen voor de juiste synergie. En als het allemaal klopt, dan gaat uw hartslag stiekem omhoog.
U weet wanneer u door de huiskamer loopt, u uw hand over het kookeiland laat gaan en de zithoek bij de open haard ziet, dat dit uw huis wordt. U gaat in gedachten op het terras zitten en kijkt naar de omgeving. U bent verkocht. Nu het huis nog.
Makelaars in Zuid Frankrijk weten dat een huis wordt verkocht in zeventien seconden. Het is uw huis. Of het is het niet. Dat is een gevoel; noem het de emotionele meerwaarde die zich niet laat vangen in statistieken.
Ons advies is simpel. Als u geen andere woning heeft gezien die zo perfect voelt, dan moet u zich niet laten leiden door koude cijfers in een register dat de prijs van het huis van de buurman toont. Dat lijkt de marktwaarde van de omgeving, maar dat is het natuurlijk niet. Het is feitelijk incomplete data. Een slechte ligging, achterstallig onderhoud en/of een vervelende echtscheiding, het zijn allemaal prijsbepalende factoren die niemand weet.
Wat u wel weet, is uw smaak en wat u zoekt. U koopt een ander huis, dat perfect is. Geld is natuurlijk belangrijk en hoe u de aankoop fiscaal slim financiert ook. Maar nog veel belangrijker is dat u er gelukkig wordt!
Notaris register
https://app.dvf.etalab.gouv.fr
//
