Een tweede huis kopen in Zuid Frankrijk aan de zonnige Côte d’Azur is ook voor veel Belgen een droom. Dankzij een uitspraak van het Europese Hof is die droom fiscaal gezien zelfs een stukje interessanter geworden. We krijgen regelmatig vragen over hoe het nu precies zit met de aankoop van onroerend goed in Frankrijk en de Belgische fiscus. Bijgaand de laatste stand van zaken.
Vastgoedfiscaliteit
Eigenaren van een tweede verblijf aan de Côte d’Azur moeten het bezit aangeven in hun belastingaangifte. Niet-verhuurde onroerende goederen moeten worden aangegeven voor hun ‘huurwaarde’. Echter, de bepaling van die waarde zorgt al jaren voor discussie. Wim Vermeulen, specialist vastgoedfiscaliteit bij advocatenkantoor Cazimir stelt: ‘Als er geen huur wordt betaald, zijn er geen inkomsten.’
Het Hof van beroep in Antwerpen speelde de zaak eerst door aan het Europees Hof van Justitie. Dat oordeelde in 2014 dat de Belgische regeling eigenaren van buitenlandse tweede verblijven benadeelt. Wie in België een tweede verblijf bezit en dat niet verhuurt of het verhuurt aan iemand die het pand gebruikt als gezinswoning, moet het geïndexeerde kadastraal inkomen (KI) verhoogd met 40 procent aangeven’.
Het Hof zei niet hoe de Belgische regels moesten worden gewijzigd om de discriminatie weg te werken. Omdat de Belgische wetgever de regels niet aanpaste, oordeelde het Antwerpse hof van beroep in 2015 dat de ‘valeur locative brute’ voor Franse onroerende goederen geldt. Daarvan mag de belastingplichtige volgens het Antwerpse hof twee taksen aftrekken: de ‘taxe foncière’ (een grondbelasting voor de eigenaar) en de ‘taxe d’habitation’ (ingezetenen belasting voor de bewoner).
Het gevolg is dat de meeste Franse tweede verblijven voortaan voordeliger belast worden.
Belgische rechter aan de kant van belastingplichtigen
In het hoger aangehaald geschil voor het Antwerpse Hof van Beroep, heeft de fiscus uiteindelijk moeten aanvaarden dat de forfaitair vastgelegde huurwaarde die door de Franse fiscus wordt gebruikt voor de berekening van de ‘taxe foncière’ en de ‘taxe d’habitation’ ook mag dienen als belastbare basis in België.
De Belgische fiscus heeft nog geprobeerd om de revalorisatie coëfficiënt van 40% toe te passen, zoals gebeurt voor in België gelegen goederen, maar het Hof heeft die redenering niet gevolgd. Bovendien erkende het Hof dat de belastingplichtige het recht heeft om de op hem in Frankrijk gevestigde en betaalde belasting af te trekken van de Franse huurwaarde.
Huurwaarde tweede verblijf Frankrijk
Belgen zijn dus beter af met een tweede woning in Zuid Frankrijk dan elders in Europa. Het standpunt van de Belgische Belastingdienst is alleen van toepassing over hoe het begrip huurwaarde moet worden ingevuld voor tweede verblijven in het zonnige Frankrijk.
Voor wie een tweede verblijf heeft in een Europese lidstaat die het begrip forfaitaire huurwaarde niet kent, is nog geen oplossing. En dus blijft de discriminatie in vergelijking met eigenaren van een tweede verblijf in België mogelijk bestaan.
Dat u het buitenlands tweede verblijf moet aangeven in uw belastingaangifte, betekent niet dat het pand nog een keer belast wordt in België. De eigenaar betaalt al belastingen in het land waar het pand ligt. België heeft met heel wat landen, waaronder alle Europese lidstaten, een dubbelbelastingverdrag afgesloten.
Registratierechten tweede woning Frankrijk
De aankoop van uw tweede woning in Zuid Frankrijk is uiteraard ook onderhevig aan registratierechten (ook wel overdrachtsbelasting genoemd). De tarieven wisselen van land tot land; in Frankrijk betaalt u voor bestaande bouw 7,5% en 2,5% voor nieuwbouw. In Italië betaalt u al snel 10% belasting over onroerend goed en in Spanje wisselt het tarief voor registratierecht tweede woning van 6 tot 10 %. Een nieuw appartement of een nieuwe villa in Zuid Frankrijk heeft dus financieel voordeel. Plus tien jaar garantie op de constructie en zorgeloos woongenot voor de eigenaar.
Verhuren van tweede woning in Frankrijk en de Belgische fiscus
Nogal wat Belgen hebben een tweede verblijf in het buitenland. Wellicht kunt u uw nieuwbouw appartement in Zuid Frankrijk ook verhuren, wat extra inkomsten in het laatje kan brengen. Hoe worden die huurinkomsten belast?
We gaan er van uit dat u de inkomsten uit tweede verblijven in het buitenland moet aangeven in uw belastingaangifte. Als u uw verblijf in het buitenland verhuurt, moet u de werkelijk ontvangen huurinkomsten aangeven. Dat doet niet iedereen. U mag de betaalde belastingen op het vastgoed wel in mindering brengen van de huurinkomsten.
Als u die woning niet verhuurt, moet u de huurwaarde aangeven. Dat is een inschatting van de gemiddelde jaarhuur die u zou kunnen opstrijken mocht u de woning wel verhuren
U moet op de buitenlandse huurinkomsten geen belastingen betalen in ons land, tenminste als België met het desbetreffende land een dubbelbelastingverdrag heeft afgesloten. Dat gebeurde met een hele reeks landen. Zo bestaan er dubbelbelastingverdragen met Frankrijk, Spanje, Portugal, Nederland, Zwitserland, Italië en Oostenrijk. Zo’n verdrag bepaalt bijna altijd dat het land waar het tweede verblijf is gelegen, belastingen mag heffen op de inkomsten of de huurwaarde van het pand. In België zelf wordt u dan niet langer op de huurinkomsten van uw vakantiewoning in Spanje, Frankrijk, Portugal of Italië belast.
De Belgische belastingadministratie zal en mag huurinkomsten uit Frankrijk wel in rekening brengen om de aanslagvoet te bepalen op uw andere (Belgische) inkomsten. Dat maakt niets uit voor wie al een hoog inkomen heeft en al belast wordt tegen het hoogste belastingtarief van 50 procent. Maar het kan uitmaken voor wie daardoor in een hogere belastingschijf terechtkomt en voortaan 50 in plaats van ‘slechts’ 45 procent belastingen op al zijn andere inkomsten moet betalen.
Meer informatie over uw fiscale situatie?
Voor meer informatie over de Belgische fiscale en uw persoonlijke situatie verwijzen wij u graag door naar Advocatenkantoor Cazimir in Vilvoorde, Antwerpen of Kortrijk. http://www.cazimir.be
Nu u de fiscale mogelijkheden en voordelen kent nodigen wij u graag uit naar de Côte d’Azur voor de aankoop van een tweede woning in Zuid Frankrijk! Neem contact met ons op via dit formulier of stuur een WhatsApp bericht naar +33770186203
//