Ondernemers opgelet: investeer uw winst in Frans onroerend goed met een SCI (Société Civile Immobilière) en betaal geen Franse vermogensbelasting (Impôt sur la Fortune Immobilière). Als u 2022 met een positief saldo hebt afgesloten, zult zich wellicht afvragen of u het geld op de bank laat staan. Of er toch liever iets leuks mee gaat doen? Zoals bijvoorbeeld investeren in (Zuid) Frans onroerend goed.
Er zijn verschillende manieren hoe dit kan worden uitgevoerd. Meest voorkomende manier is een onroerend goed portefeuille opbouwen met behulp van een Franse vastgoedbeheermaatschappij; ook wel SCI genoemd. De SCI is een bijzondere eend in de bijt van het rechtspersonenlandschap, omdat het een rechtspersoon is die in de Code civil is geregeld en niet in de Code de commerce, alwaar commerciële rechtspersonen zoals de SARL (= de Franse vorm van een BV) geregeld zijn.
Ondernemers: investeer in Frans onroerend goed met een SCI
Bovendien is de SCI fiscaaltransparant voor de inkomsten belasting, hetgeen betekent dat de aandeelhouders worden gezien als eigenaren in privé van de Franse woning. Op die manier dient de waarde van de aandelen die gehouden worden in de SCI worden opgevoerd in Box 3 Nederlandse IB.
Nu het fictieve rendement dat belast wordt in Box 3 IB wordt behaald uit onroerend goed dat zich in Frankrijk bevindt, is de belasting van het fictieve rendement, op basis van het verdrag tussen Nederland en Frankrijk ter voorkoming van dubbele inkomsten belasting, toegewezen aan Frankrijk.
In Frankrijk kent men het boxensysteem van de Nederlandse inkomsten belasting niet en is het fictieve rendement derhalve niet voor de inkomsten belasting aldaar verschuldigd. Wat er in Frankrijk wel bestaat is de vermogensbelasting op Frans onroerend goed (Impôt sur la fortune immobilière oftewel kortweg IFI genaamd).
De IFI wordt geheven zodra de waarde van het Franse onroerend goed € 1.300.000 overstijgt.
Is dat het geval, dan wordt IFI geheven vanaf € 800.000 met een progressief tarief.
De tariefschijven van de IFI zijn als volgt:
-Waarde niet hoger dan € 800.000 tarief 0%
-Waarde hoger dan € 800.000
maar niet meer dan € 1.300.000 tarief 0,5%
-Waarde hoger dan € 1.300.000
maar niet meer dan € 2.570.000 tarief 0,7%
-Waarde hoger dan € 2.570.000
maar niet meer dan € 5.000.000 tarief 1%
-Waarde hoger dan € 5.000.000
maar niet meer dan € 10.000.000 tarief 1,25%
-Waarde hoger dan € 10.000.000 tarief 1,5%
Een rekenvoorbeeld voor de Franse vermogenbelasting (IFI)
Stel de waarde van uw Franse onroerend goed is in totaal € 5.600.000.
Het bedrag dat aan IFI jaarlijks verschuldigd is, wordt dan als volgt berekend:
€ 1.300.000 -/- € 800.000 = € 500.000 X 0,5% = € 2.500
€ 2.570.000 -/- € 1.300.000 = € 1.270.000 X 0,7% = € 8.890
€ 5.000.000 -/- € 2.570.000 = € 2.430.000 X 1% = € 24.300
€ 5.600.000 (waarde onroerend goed) -/- € 5.000.000 = € 600.000 X 1,25% = € 7.500.
Totaal bedrag jaarlijks af te dragen aan IFI is € 43.190.
Het jaarlijkse IFI verschuldigde bedrag kan worden bespaard als het Franse onroerend goed (en dit kunnen meerdere verschillende vastgoed objecten betreffen) worden gehouden in een SCI. Dit is interessant vanwege een verdrag dat bestaat tussen Nederland en Frankrijk van 16 maart 1973.
Verdrag tussen Nederland en Frankrijk
Artikel 6-2 van dit verdrag, ter voorkoming van dubbele belasting, bepaalt dat de uitdrukking “onroerende goederen” de betekenis heeft die daaraan wordt toegekend door het recht van de staat waar de desbetreffende goederen zijn gelegen. Ingevolge Frans intern recht worden de aandelen van een SCI, die uitsluitend bestaat uit Frans onroerend goed, niet gelijkgesteld aan onroerende goederen.
Het protocol bij het verdrag bepaalt voor de artikelen inzake de heffing over inkomsten uit onroerende goederen (artikel 6 van het verdrag) en vermogenswinsten (artikel 13 van het verdrag), dat Frankrijk zich het recht voorbehoudt om als onroerende goederen te beschouwen de aandelen in een vennootschap die uitsluitend ten doel heeft het bouwen, verkrijgen en beheren van onroerende goederen met het oog op de verdeling daarvan in eenheden die bestemd zijn om aan haar leden in eigendom of gebruik te worden afgestaan.
Inzake de belastingheffing naar het vermogen (artikel 23 van het verdrag) over de aandelen van een SCI is noch het verdrag noch in het bijbehorende protocol in een dergelijke gelijkstelling voorzien. Zowel op basis van de interne Franse wetgeving alsook het verdrag ter voorkoming van dubbele belasting tussen Nederland en Frankrijk worden aandelen van een SCI voor de belastingheffing naar vermogen als roerende zaken beschouwd.
Artikel 23 lid 4 inzake de belastingheffing naar vermogen bepaalt:
Dat andere bestanddelen dan onroerende goederen worden belast in de Staat alwaar de inwoner woont.
Hieruit kan de conclusie worden getrokken dat de heffing van IFI over de waarde van de aandelen, gehouden in een SCI, die in het bezit zijn van een aandeelhouder die in Nederland zijn hoofdverblijf heeft, is toegewezen aan Nederland.
Nederland kent de heffing van IFI niet, zodat u op de gunstige wijze tussen de wal en het schip valt.
Er is in box 3 IB nagenoeg geen of althans weinig belasting verschuldigd, vanwege het feit dat Nederland naar Frankrijk verwijst en Frankrijk verwijst naar Nederland wat betreft de IFI.
Zolang het oude verdrag van kracht blijft tussen Nederland en Frankrijk is uw Franse onroerend goed portefeuille (nagenoeg) onbelast.
Voor meer informatie kunt u altijd contact met mij opnemen.
Sietze Jan Dijkstra
De Frankrijk Advocaat
Geld lenen uit Nederlandse BV aan Franse SCI
Nu Franse banken steeds moeilijker doen om een hypotheek te verstrekken aan niet-ingezeten, kunt u als ondernemer altijd een zakelijke lening verstrekken vanuit uw Nederlandse BV aan de Franse SCI. De SCI betaalt hier jaarlijks een normale rente over en kan met het geleende geld de aankoop doen van het onroerend goed in Frankrijk.
//
