Interessante ontwikkelingen in de Zuid Franse woningmarkt; makelaars moeten vaste commissie percentages hanteren en worden ondertussen door uitgerekend de notaris beconcurreerd. Die notoire notarissen snoepen stil maar gestaag langzaam een stukje van de markt weg en dat is slecht voor makelaars en goed voor verkopers. Hoe zit de aankoop en verkoop van huizen in Frankrijk in elkaar en wat doet een notaris allemaal tijdens het proces van voorlopige reservering tot definiteve aankoop?

De koop van een appartement of villa in Frankrijk gaat vaak vooraf aan een periode van twijfel. U zoekt en bezoekt, u wikt en weegt, u kijkt en vergelijkt; is dit wel de goede locatie en wordt er straks niet een fabriek tegenover ons droomhuis gebouwd? Of alles klopt zo perfect met wat u zocht, dat ook dan de twijfel kan toeslaan. En raar maar waar: ’to good to be true’ is voor sommigen een reden om af te haken. De perfecte ligging, zeezicht, een zwembad en een parkeergarage, alles binnen het budget. En dan toch op het laatste moment toch niet kopen. We maken het allemaal mee als we mensen begeleiden bij de aankoop van een tweede huis in Frankrijk.

Snel zaken doen

Sommige nationaliteiten denken dat het meenemen van een koffer met geld de snelste manier is om zaken te doen. We hebben diverse keren meegemaakt dat een potentiële koper een koffertje opende met 5 of 600.000 euro; eerlijk ‘gekregen uit oma’s erfenis uit Wiezalhetzeggi. En of we konden regelen dat dit bij de koper kwam. Ook al is de verkoper geneigd om ja te zeggen; een aankoop met cash geld zal nooit door een Franse notaris worden geaccepteerd. En u heeft de notaris nodig om het onroerend goed legaal op uw naam te krijgen.

De notaris is eigenlijk een belasting ambtenaar die er op toeziet dat iedere verkoop van appartement of villa op legale wijze geschiedt en de Franse Staat op geen enkele wijze wordt benadeeld. Wist u dat een Franse notaris geen toegang krijgt tot het casino? Dit om zijn werkwijze op geen enkele wijze in diskrediet te brengen of om hem chantabel te maken. Daarom zijn notarissen zeer rechtlijnige personen; gek zijn op details en regeltjes en nemen altijd het zekere voor het onzekere. Doe er uw voordeel mee!

De notaris is onmisbaar bij de verkoop of aankoop van onroerend goed. Hij of zij adviseert, bereidt documenten voor en ondersteunt onze klanten tijdens de aan- of verkoop.

Voorlopige koopovereenkomst (Compromis de vente)

Een schriftelijke voorlopige koopovereenkomst is niet verplicht maar in alle gevallen beter dan een mondelinge koopovereenkomst. Met een voorlopige koopovereenkomst heeft u alle aspecten van de aankoop op papier staan. Met het tekenen van een voorlopige koopovereenkomst worden bovendien toekomstige bezichtigingen en promotionele acties voor de verkoop bevroren.

Beide partijen gaan er in dit begin stadium van uit dat u de koper wordt van het onroerend goed. Er moeten vele formaliteiten worden uitgevoerd waaronder het verzamelen van diverse documenten die op juistheid door de notaris worden gecontroleerd. De basis informatie die in de voorlopige koopovereenkomst staat wordt ook gebruikt voor de officiële koopovereenkomst, aangevuld met kadaster tekeningen, plattegronden en relevante aanvullende informatie.

Wet DPU (Droit de Préemption Urbain)

Als u tot een voorlopige koopovereenkomst bent gekomen en u heeft de financiering in uw achterzak, dan moet u in veel gevallen nog twee maanden wachten tot de gemeente ook een akkoord geeft op uw aankoop. De Wet DPU (Droit de Préemption Urbain) stelt een gemeente in staat om de aankoop over te nemen voor hetzelfde bedrag dat u net met veel moeite heeft onderhandeld. Dit doet men overigens alleen als het een belangrijk historisch pand is of men de ligging kan gebruiken in toekomstige uitbreidingsplannen.

Wat controleert een notaris allemaal?

De notaris controleert allereerst wie u bent en uw fiscale status. Bent u de enige eigenaar of dient de nieuwe villa ook op naam van uw partner te worden gesteld? De notaris wil precies weten wat uw huwelijkse dan wel fiscale situatie is, teneinde u te behoeden voor mogelijke gevolgen van mogelijke toekomstige situaties. Koopt u bijvoorbeeld samen een huis en bent u niet getrouwd? Mocht uw partner overlijden, dan wordt de helft van uw huis ineens van de Franse staat. Met een contract of huwelijk voorkomt u dit. De notaris verzamelt ook de laatste wetgeving op het gebied van de lokale belastingen en bekijkt of het pand technisch in goede staat is bevonden aan de hand van de Diagnostique Technique dat de verkoper moet laten uitvoeren.

De verkoper wordt gewezen op de belastinggevolgen van de verkoop, de z.g. ‘Plus Value’ belasting over de meerwaarde. Deze winst wordt belast, na aftrek van alle kosten voor verbouwingen en het percentage is jarenlang een speelbal van de politiek. Op dit moment is de plus value 19% over de netto winst, indien u binnen 5 jaar verkoopt. Voor ieder jaar later, daalt dit percentage. Na 22 jaar mag u de volle winst behouden zonder hier belasting over te betalen. Een exacte staffel vindt u hier

Verder kijkt de notaris of de financiering op legale wijze tot stand komt. Schimmige BV’s of koffertjes met geld komen niet door deze controle. Alle betalingen gaan via de bank met een IBAN, BIC en SWIFT code.

In totaal worden meer dan 100 punten gecontroleerd voordat het officiële koopcontract wordt opgesteld.

Registratie van aankoop

Uw aankoop van een villa of appartement in Frankrijk wordt door de notaris aangemeld in een openbaar register (publicité foncière) dat alle onroerend goed transacties registreert, controleert en bijhoudt. Hierin staat o.a. de financiering, de huidige eigenaar en de toekomstige eigenaar. Voor de koper is dit een fijne extra controle, bijvoorbeeld of de verkopende partij daadwerkelijk de rechtmatige eigenaar is. Dit systeem is opgezet om fraude te voorkomen. In het verleden gebeurde het regelmatig dat met name grond werd verkocht terwijl de eigenaar daar niets van afwist.

De registratie wordt digitaal opgeslagen, maar de notaris verplicht zich om een kopie 75 jaar in zijn/haar archief te bewaren. Daarna worden de stukken bewaard in het Nationaal Archief.

Wat verdient de makelaar in Frankrijk?

De notaris controleert ook of de verkopende makelaar zich aan de loi ALUR (ook wel loi Duflot) houdt. Deze wet is actief sinds april 2017 en verplicht iedere makelaar om duidelijk zijn commissie te publiceren. En met het gepubliceerde percentage kan niet meer worden onderhandeld door de verkoper of koper. Op dit moment vragen verkopende makelaars in het topsegment aan de Côte d’Azur 6 of 7% commissie over de uiteindelijke verkoopprijs. Voor de verkoper betekent dit een extra stijging van de verkoopprijs. De commissie wordt, na aftrek van de BTW, via de notaris aan de verkopende makelaar uitbetaald. De koper betaalt geen kosten voor de aankoop.

Notaris zorgt voor rechtszekerheid

Gedurende het traject van voorlopige koopovereenkomst naar de definitieve koopovereenkomst zal de Franse notaris er alles aan doen om iedereen te beschermen. Een van de pijlers van de samenleving is dat de rechtszekerheid wordt nageleefd en de zwakkere tegen de sterkere wordt beschermd.

Laatste ontwikkeling: de notaris als verkopende partij

De rol van notarissen in de Alpes Maritimes wordt langzaam steeds belangrijker. Steeds meer mensen kiezen er voor om de huizen verkoop zelf in de hand te nemen en daarna een promotioneel platform in te schakelen. De traditionele makelaar wordt op deze manier omzeild. De notaris kan op basis van verkoop transacties in dezelfde omgeving, de waarde bepalen van uw woning. Een ontwikkeling die veel makelaars met pijn in de buik aanzien. Waren het eerst advocaten die koopovereenkomsten konden maken, de notarissen gaan een stapje verder en publiceren huizen op een eigen site waar inmiddels meer dan 100.000 huizen op staan. Deze zijn veelal scherp geprijsd omdat de 7% van een makelaar ontbreekt.

De notaris kan het voorlopige verkoopcontract vast opstellen dat de verkoper en de koper samen ondertekenen en vervolgens aan de notaris geven. Dit scheelt uiteraard in de kosten die u aan een makelaar kwijt bent. Al kan een makelaar op promotioneel gebied met een slimme website én een eigen netwerk van zoekende klanten een grote meerwaarde geven en uw huis sneller verkopen.

Zelf uw huis verkopen in Frankrijk

Wilt u een huis of appartement in Frankrijk verkopen, dan kunt u er ook voor kiezen om het juridische deel door de notaris uit te laten voeren en een communicatiebudget vrij te maken voor promotie op bekende sites waar u uw huis kunt publiceren zoals op Wonen aan de Côte d’Azur. U neemt zelf actief de rol over van de makelaar of de promoter. Maar heeft u geen zin in telefoontjes op zondag of in de avond en tientallen mailtjes te beantwoorden, dan kunt u er ook voor kiezen om voor een lager percentage dan de makelaar de verkoopwerkzaamheden en promotie door het platform te laten uitvoeren.

Voor meer informatie over deze laatste ontwikkelingen en het aanbod van de Franse notaris kijkt u op

https://www.immobilier.notaires.fr/